Retour d’expérience d’un projet de réemploi par une MOA : les aménagements de Jaguere & Mellinet
Eric Gérard, directeur général d’ICEO, un promoteur immobilier dédié à l’accession abordable basé à Nantes, nous parle de sa collaboration avec Cycle Up dans le cadre de 2 projets d’approvisionnements de matériaux de réemploi sur des projets de logements neufs.
Le premier projet de la ZAC de la Jaguere à Rezé comportait 16 logements et a été amorcé en 2018. Celui de la ZAC de Mellinet, qui en inclut environ 80, est en cours de développement.
Parlez-nous un peu du projet Jaguere !
Nos opérations sont assez spécifiques dans le cadre du marché de la promotion immobilière : nous sommes spécialisés dans l’habitat participatif. Ce sont des projets pour lesquels les habitants sont particulièrement impliqués, car ils représentent un investissement important et certainement le seul en immobilier de leur vie.
Nous trouvons d’abord le groupe de futurs habitants intéressés par le projet, puis nous sélectionnons d’un commun accord l’architecte, les modules, les modes constructifs et suivons ensemble toutes les étapes du projet.
Pourquoi du réemploi ? Quelle était votre expérience de ce mode d’approvisionnement ?
Alors que les opérateurs traditionnels ont plutôt des réticences à présenter des projets incluant du réemploi versus du tout neuf, cela s’est imposé spontanément comme une conviction forte et partagée par ICEO comme par les futurs acquéreurs. Certes, sur le groupe d’acquéreurs, certains étaient plus matures que d’autres. Nous avions par ailleurs, chez ICEO, déjà des expériences de promotion engagée, incluant des matériaux biosourcés.
Pourquoi Cycle Up et quelle a été notre mission?
Sylvain Grisot, urbaniste, nous a parlé de votre plateforme et de vos services. Nous avons évoqué plusieurs matériaux possibles, notamment les sanitaires, mais nous n’avons à l’époque pas trouvé de plombier prêt à effectuer les travaux en utilisant des matériaux de réemploi ! Il faut dire que c’était en 2018, au tout début du réemploi tel qu’on l’évoque aujourd’hui ; nous avons donc un peu essuyé les plâtres.
Nous nous sommes finalement mis d’accord sur un projet d’approvisionnement de 400m² de parquet de réemploi, car nous avons trouvé un artisan qui acceptait de s’occuper des travaux. Cycle Up devait trouver environ 400m² de surface.
Notre objectif principal sur ce projet était véritablement d’arriver à économiser des ressources, c’est un acte militant. Nous avons d’un commun accord accepté d’intégrer le budget additionnel de la pose, tant qu’il restait dans l’enveloppe que nous avions prévue.
Avez-vous des exemples concrets des difficultés rencontrés ?
Le premier point a été la difficulté à trouver les artisans prêts à travailler avec des matériaux de réemploi. Pour la pose du parquet, malgré l’accord du professionnel, nous sentions toutefois de grosses inquiétudes de sa part à propos du temps additionnel que cela lui demanderait et de sa capacité à uniformiser les surfaces.
Le second point était que, si nous avions imaginé intégrer du parquet contrecollé dans notre projet initial de réemploi, il n’y avait pas de gisement disponible. Nous nous sommes donc rabattus sur du parquet massif avec une différence significative d’épaisseur, ce qui nous a amené à revoir un peu la disposition entre RDC et étages, afin de respecter les normes PMR.
Enfin et surtout malgré le suivi du « Guide des bonnes pratiques du collectif des assurances », nous avons eu d’importantes négociations avec notre assureur qui refusait de nous assurer en Dommage Ouvrage du fait de l’utilisation de parquet de réemploi. Selon eux, le chêne, pourtant extrêmement solide depuis ses 60 ans d’utilisation, présentait un risque de pianotage, défaut qui aurait rendu les logements impropres à l’usage. Nous n’avons pas lâché et plus de 100 emails plus tard, après être remonté aux directions régionales et nationales, nous avons finalement obtenu notre assurance Dommage Ouvrage (avec malgré tout une surprime).*
Quelles ont été les adaptations du chantier dues à l’utilisation de matériaux de réemploi ?
Le réemploi implique un suivi et une mise en œuvre légèrement différents qui doivent être anticipés. Par exemple, notre parquet était un bois de chêne ancien, en bon état et extrêmement solide, toutefois, il demandait à être nettoyé des marques du temps et nous n’avons pas forcément pensé à industrialiser ce nettoyage. Sur le chantier de la Jaguere, le nettoyage a été improvisé par l’artisan après la pose et a duré plus longtemps que prévu.
Pour Mellinet, Cycle Up est actuellement en train de sourcer les matériaux et alors que la pose ne démarrera pas avant 18 mois, nous avons d’ores et déjà prévu un mode opérationnel différent. Nous avons organisé un espace de stockage et nous avons trouvé un menuisier susceptible de retravailler les lames de manière industrielle afin que le poseur n’ait pas à gérer cette partie.
Quel est votre bilan du projet et quelles sont vos perspectives et conseils quant à l’intégration de matériaux de réemploi dans de futures opérations ?
Ce projet est une vraie fierté pour nous comme pour les habitants et nous sommes extrêmement satisfaits du résultat. Bien sûr, un vieux parquet a des espaces, des trous, parfois des marques mais surtout une histoire et c’est ce qui lui donne tout son charme et sa personnalité. Nous avons également intégré d’autres pièces de réemploi plus originales, telles que des conteneurs, qui sont utilisés comme locaux à vélo pour les habitants.
En termes de conseil, je pense qu’il est plus facile, même pour un projet d’envergure, de limiter le nombre de gisements différents afin de simplifier la mise en œuvre. Pour Mellinet, ce sera 2 ou 3 maximum. La prochaine étape sera l’intégration de nouveaux types de matériaux ; nous penchons en particulier pour les sanitaires car le risque assurantiel est limité.
Cycle Up travaille actuellement sur le sujet et nous sommes impatients de voir les résultats !
* Le projet de la ZAC de La Jaguere porté par ICEO est le seul chantier ou nous sommes intervenus et sur lequel un surprime d’assurance a été appliquée. Nos services sont à votre disposition pour en discuter directement avec vos assureurs.
